ネット記事の中で、「姫路の住宅メーカー企広が倒産し、組んだ住宅ローンだけが残ってしまった」というショッキングな事例を目にしました。
内容を読むと、
- 2,150万円のローンを組んで地鎮祭まで行った段階で倒産
- 1,160万円のリフォームを契約し、解体まで実施したところで倒産
という２つのケースが紹介されていました。
どちらの記事も “完成前に全額支払い済みのような書き方” をしているため多くの読者は「そんなことあるの!?」と驚いたと思います。しかし建設業にいる立場から見ると、どうも 本来の支払いスケジュールとかみ合わない不自然な点がいくつかあります。
通常、住宅は
「契約金 → 着手金 → 中間金 → 完成引き渡し」
と複数回に分けて支払うのが一般的であり、地鎮祭段階で2,150万円全額を払うことはほぼありません。
記事の書き方だけを読むと「ローン全額払ったのに何も残ってない」と誤解しやすい構造になっていますが、実際には 払ってしまったのは全体の25〜30％程度だった可能性が高いと思われます。
もちろん成果物のないものに支払いだけが残ってしまうのは本当に辛い状況です。しかし、致命的に人生終了というほどの段階ではないケースも少なくありません。
とはいえ、倒産リスクは誰にとっても怖いもの。
そこで今回は 「倒産する会社をできるだけ避ける方法」 を建設業の現場側から解説し、さらに 「住宅ローンの仕組み」 を加えて総合的に理解できるようにまとめました。
◆ そもそも、住宅ローンはいつ融資されるのか？
「ローンだけが残った」という表現が誤解を生みやすい理由は、住宅ローンの仕組みを知らないと状況が正しくイメージできないからです。
住宅ローンには大きく2つの融資タイミングがあります。
① 建売・完成済み住宅の場合 → 引き渡し時に一括融資
完成物件を買う場合、
引き渡し日＝ローンが実行される日 です。
建物がすでに出来上がっているので銀行としてもリスクが低く、融資するのはその1回きり。
倒産リスクは最小です。
② 注文住宅の場合 → 通常は「つなぎ融資」を使う
注文住宅は、建物が完成する前に着手金や中間金が必要。
しかし普通の住宅ローンは「完成後でないと融資できない」というルールがあるため、工事途中に必要なお金は つなぎ融資 という別枠で借りる仕組みになります。
● つなぎ融資とは？
- 工事中に必要なお金を都度貸してくれる
- 完成したら住宅ローンへ一本化して返す
- 完成しないと住宅ローンは実行されない
- よって、完成前に倒産すると「つなぎ融資だけ残る」状態になる
つまり記事にあった
「ローンだけが残った」
というのは正確には 住宅ローンではなく “つなぎ融資の返済が残った” という表現が正しいと思われます。
● つなぎ融資は「担保が未完成」なので銀行も強めの姿勢
完成前の建物は担保として価値が確定しません。
銀行としては
- 土地＋建物が完成する前提で貸す
- 完成しなければ銀行も損失を抱える
という事情があるため、つなぎ融資は利息も高く、条件も厳しめです。
● 倒産した場合の「資金残り」はどれくらい問題か？
一般的な注文住宅の支払い例は以下です。
| 段階 | 支払割合（例） |
|---|---|
| 契約金 | 5〜10% |
| 着工時 | 20〜30% |
| 上棟時 | 30〜40% |
| 完成時 | 20〜30% |
地鎮祭時であれば、払っていたとしても せいぜい30%程度。
記事にあるような
「2150万中2150万が消えたような書き方」
は、実態とは少しズレがあります。
ただしもちろん 30%と言っても数百万円なので大ダメージである ことには変わりありません。
◆ 倒産する住宅メーカーを避けるためのテクニック
建設業を長年見てきた立場から、個人施主でも実践できる「倒産企業を避けるコツ」を紹介します。
【1】建売を選ぶ —— 最強かつ最も手堅い
建売住宅のメリットはシンプルです。
- 完成済みなので建物が存在する
- 融資実行は引き渡し時なので“完成しないリスク”がない
- 倒産しても物自体は手に入る
- 価格交渉の余地が意外とある
デメリットとしては
- 土地・建物の自由度が低い
- 同じ価格帯でも注文住宅より坪単価が高い
などがありますが、「倒産リスクを避ける」という目的では最強の選択肢です。
【2】注文住宅で使える裏技 —— 「出入り業者に聞く」
これ、実はかなり強力です。
住宅メーカーの施工は
基礎・水道・電気・大工・内装・設備・美装
など、多くの専門業者（下請け）が関わっています。
そして出入りの業者ほど
その会社の経営状況を最もリアルに知っている
という現実があります。
● 支払いが遅れやすいのは「内装業者」
建築の資金繰りは、
- 前半（基礎・大工）は金額が大きい
- 電気や設備は工事全体に関与。だから支払いを優先しがち
- 後半の内装は後回しになりやすい
- 工事完了後の支払いはしたくない
- 結果 → ここで未払いが発生しやすい
という流れになりがちです。
実際私自身、これまで取引していた住宅関連企業で
支払いが遅れ始めて倒産したケースを4社経験しています。
例外なく「内装業者」から未払いが始まっていました。
つまり、
★ 内装業者に支払いが遅れているかどうか
これが非常に強力な倒産予測指標になる。
● 出入り業者から聞ける”生の情報”
さらに業者はこんな情報も持っています。
- 社員が急に辞め始めた
- 給料遅延の話が出ている
- 社長が資金繰りで奔走している
- 発注量が急に減った
- 元請けが仕上げ工事を急かしている（お金が欲しいサイン）
外部には絶対に出ない情報が、現場の空気感として伝わってきます。
● どうやって聞くの？
例えば内装業者が現場で作業しているタイミングで、こんな感じで聞くだけです。
「この住宅メーカーさんって、支払いはきちんとしてます？仕事お願いしても大丈夫そうですか？」
彼らはお施主さんを助けたい気持ちもありますし、ひどい会社なら普通に教えてくれます。
ただし、
● 注意点
業者が自社に誘導しようとするケースもゼロではありません。
その点だけは見極めが必要です。
【3】支払いタイミングをできるだけ後ろに回す
倒産リスクを抑える最も確実な方法は
「工事完了後に支払いが発生する形にする」
これに尽きます。
● 例：私の実家のリフォーム（約500万円）
支払いは 完全に工事完了後の一括 でした。
- 「信頼関係」
- 「業者の資金繰りが強い」
この2つが成立しているからこそ可能ですが、
施主側としては倒産リスクがほぼゼロになります。
● 完了払いができる会社は資金繰りが健全
建設業では 黒字倒産 が非常に多いですが、これは
- 工事完了後の支払いが多い
- その間の資金繰りが持たない
- 利益はあるのに倒産
という構造が存在するからです。
逆にいうと、
★ 完了払いに応じられる会社は資金体力がある
という判断材料にもなります。
◆ 倒産を避けるための追加チェックポイント
ここからさらに専門的ですが、とても使えるチェックリストを紹介します。
【4】「完成保証制度」に加入しているか？
住宅メーカーが倒産した場合でも、別会社が引き継いでくれる制度があります。
- 住宅完成保証制度
- JIO完成サポート
- 住宅保証機構の完成保証
加入している会社は
保険料を払えるだけの財務余力がある
という裏返しでもあり、倒産リスクが低い傾向があります。
【5】銀行からの評価（融資姿勢）を確認する
意外かもしれませんが、銀行の姿勢はある程度見えます。
● つなぎ融資を出す銀行が限られている
→ 銀行がリスクと判断している可能性あり
● つなぎ融資の審査が妙に厳しい
→ 会社の財務状況を銀行が懸念している可能性あり
銀行は業界の情報に非常に敏感です。
【6】ホームページの更新頻度を見る（意外と重要）
- 施工実績が急に止まる
- スタッフ紹介ページが古いまま
- ブログ・SNSの更新が1年以上ない
- 求人募集が突然消える
- 会社案内の「年間施工数」が半分になっている
こうした変化は 資金繰り悪化の初期症状 と一致することが多いです。
◆ まとめ：施主側でも倒産リスクは回避できる
今回紹介した内容をまとめると、
★ 倒産リスク回避の最強リスト
① 建売を選べば最も安全
② 内装業者に支払い状況を聞く（最強の裏技）
③ 支払いタイミングを後ろに回す
④ 完成保証制度に加入しているメーカーを選ぶ
⑤ 銀行のつなぎ融資の反応を観察する
⑥ 施工実績・SNS更新の停滞は赤信号
建設業に長く関わってきた立場から言えるのは、
倒産は絶対に外からは分からない。でも“兆候”は必ず出る。
ということです。
そして施主側も工夫すれば、倒産による被害をほぼゼロに近づけることができます。
「成果のないものにお金を払ってしまう」という悲劇を防ぐためにも、ぜひ今回の内容を参考にしてください。
今後も、住宅業界の裏側やリスク管理に役立つ情報があれば随時お伝えしていきます。