ここ数年、株や投資信託などの証券投資と共に改めて注目・人気の集まっている不動産投資ですが、大多数のオーナーさんが不動産管理会社に丸投げした形で管理しており、入退去の際のリフォーム工事であったり、日頃の清掃など様々な場面で管理会社に手数料として取られているものが多数あります。
ちょっとした事であっても業者を手配して管理会社に手数料を取られてと、想像以上に費用がかかっていると思いまして少しでも収益の改善になればと思いまして記事にしてみました。
私が以前から紹介していましたお金の大学の著者、両＠リベ大学長の言われておりましたお金を貯める力の中で不要な手数料は減らしたり払わないようにしていく事が貯める為の近道になります。自身の時間的ゆとりと費用を比較して支出を減らすことが利益になってきますし、必要な工事を重ねリセールバリューを上げるという方法もあるでしょう。
工事内容の確認
今回は実際に私に依頼があった工事内容と、こうしたら良かったのでは？と思いお客様へアドバイスした部分を実例として挙げていきます。
- 壁紙の貼り替え工事（本来のうちの工事）
- 玄関の鍵の取り替え
- 入居者が空けてしまった壁の穴（大工工事を希望されてました）
- 各所の傷の修繕
- 畳・襖の表替え・張り替え
- 全体清掃
今回の依頼はこんな感じでした。今までは管理会社に頼んでいたそうですが、今回からご自身で手配するようにしたいけどわからないからという事で依頼を受けましたが、日頃から取引がある方ではありませんでしたので、ちゃんと動いた分だけ費用貰いますよ？と話をした上で見積りをし、工事の手配をしました。とはいえ知らない方でも無いので最小限に。
工事内容の費用削減案を提示
◆まず入居者が空けてしまった壁の穴。こちらはこぶし程度のサイズで、普段あまり物が当たったり、人が手に触れるような箇所ではなかったので、クロス屋さんがよく使うリペアプレートでの補修を提案しました。↓こういったやつです。
クロスの貼り替え工事がなかったら使えませんが、穴を大工さんに補修してもらう想定だったので必然的にクロスの貼り替えをするのでこちらで提案。
◆壁紙は全部貼り替えを言われましたが、現調したところリビングの壁、洋間の壁、洗面所の壁、トイレの壁以外は貼り替え不要な状況だったので、全部はやめたら？と提案。
◆各所の傷の補修は、タッチアップでちょっとするくらいで良さそうだったので、私がちょっと塗るくらいで良いか確認・提案。
◆鍵は私自身経験が無いので、お客様へ直接鍵の業者を探してもらう事を提案。
◆畳・襖は私が知ってる業者を使って、今回は費用を乗せさせてもらいましたが、次回からは直接取引してくださいと紹介。
◆クリーニング業者も知り合いで私が受けてやりましたが、紹介して次回からの直接取引をできるよう紹介。
っといった具合でした。
実際の工事と費用は？
◆大工さんを呼ばなくてよくなり、材料費もリペアプレート代だけになったので数万円浮きました。
◆クロス工事も約７０ｍ削減しましたので、こちらも数万円減。
◆タッチアップも私がやったので、１５０００円頂きましたが自身でされると材料費の１０００円くらいでいいのでやり方だけお話ししました。
◆畳・襖は私が８０００円頂きましたので、次回からはこの私が頂いた分だけ削減。
◆クリーニング代の部分でも私が８０００円頂いていますので、こちらも次回は削減。
◆鍵は結局私が交換することになったのですが、結構簡単にできたのでお客様が自身でされると１万円くらいは削減できます。（鍵の業者へ頼むと３万円と言われたそうで）
いままで管理会社に頼んでいた入退去時の費用と比較すると２０万くらい削減できたそうです。
今回鍵の交換の参考にさせて頂きました動画を紹介
こちらで確認したらあっという間に終わりました。（お客様にも紹介しておきました）
すると鍵はシリンダー購入代金のみで良いので支出を押さえれます。
収益が増えましたら・・・
入退去の費用が浮いてきたら資金に余裕が出てくると思いますので、次の不動産を買われると思います。
またアドバイスしますので、是非うちの会社使ってください！
そして紹介した他業種チームも使ってあげてください。
そうすることによりみんながWin-Winの体制ができるといいですね。
管理会社の皆様。仕事うばって利益減らしてしまってすいません。
またいいネタありましたら紹介・案内しますのでよろしくお願いします。
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